开实体店，店租是绕不过的。
我听到最多的抱怨就是店租年年涨，生意越来越难做了。
有的店主不得不搬到更便宜的地段去。
很多店主在开店之初找铺面，主要考察两个指标：房租和面积大小，然后是地段。
如果一个主街店面面积60平，店租一年10万，和300米处背街120平店租5万，你会租哪间？
又大又便宜的那间么？
有的人说要租主街的。
正确答案是：以上全错！
当我们租一间店面的时候，租的是什么？
有的店主是知道的：租的是客流量。
那么，店铺面积大小跟客流量有关系吗？同一条街上，面积大一倍的店铺客流量有没有两倍？没有。
所以啊，面积和房租的考量只跟你的投资额有关。
说明白一点就是你的店大一些小一些，房租贵一些便宜一些，对生意本身都影响不大。
再说明白一点，当你考量店面的时候，唯一的考量因素应该是客流量，而不是其他的。
当我们分析客流量的时候，就会得出答案，为什么是以上全错。
1.客流量是指注意到你的店并且可能进来消费的人。
不是店门口走过的人，不是店门口走过的人。
两者是不等同的。但是很多店主没有搞清楚。人气旺就好吗？未必。
熙熙攘攘的人群是人气，但是人气不一定是你的客流量。举个极端的例子，如果你在步行街开加油站，有生意吗？当然这种极端例子只能用来举例，实际上没有人那么傻，实际上很多人没有傻透顶，只是有些混淆。不同的店铺类型，对客流量的要求是不一样的。这个道理很简单，但是要精确衡量有效客流量就不太容易了，真正会做生意的人，就是能够抓住有效客流的人。
还是举个例子，我们可以看到群众的智慧。在天桥或地下通道，我们经常可以看到一些摆摊的人、卖艺的人。大家有没有注意过那些摊贩卖得是哪些商品呢？有卖花的，卖拖鞋的，贴膜卖手机套的，卖玩具的，卖小饰品的，卖大裤衩的，还有卖书的。。。见过卖茶叶的吗？有卖黄金首饰的吗？有卖香奈儿的吗？当人们在天桥上走过的时候，是来去匆匆的，所以只能是卖一些决策成本很低的商品。决策成本低的特征是什么呢？
1）单价低，买就买了，不需要多想。一双拖鞋，一个玩具都花不了多少钱，即使质量有问题也没有多大损失。
2）容易辨别，肉眼很容易看到质量好坏。茶叶这类商品要品尝才能知道质量好坏，所以在天桥上卖茶叶是不可行的。黄金饰品，谁能肉眼辨别真假？所以不可能在天桥上买。
同时也不可能卖不容易携带的东西。卖小小的多肉盆景是可行的，但是卖高一米的步步高升盆景就不可行了。有时候在天桥走过，你会发现一些匪夷所思的摊贩，当然过几天就消失了，因为惨被淘汰了，都不用城管出动。我见过卖TT的，我是想不通，对于中国人来说，在人来人往的天桥上有多少人会众目睽睽之下买套套？质量好坏也看不到啊。
总结起来就是：首先看你卖得是什么，眼前的客流量有多少是你的菜？如果100个人走过，只有1个人是有效客流，那么生意肯定堪忧。有一部分生意失败的原因就是没有估算好这个百分比：明明人气很旺，但就是没生意。
类似的，有的顾客多半是开车的，结果店附近停车非常不方便，这个也是硬伤。所以在步行街里卖汽车装饰的多半要倒闭。还见过在旅游区步行街里卖吉他的，堪忧。
2.客流量不仅仅是地段带来的，客流量还有一个重要来源是店主的人脉。朋友多人缘好的店主一般生意不会太差的。所以你经常可以看到一些背街人比鬼少的地方开的店也挺滋润的，你以为是风水好，你没看见的是店主的人缘。这种店不用想，多半多半是本地人开的，他的生意靠的就是人脉客流。还有一些是老店，靠的是时间积累出来的口碑。如果你在这样的地方看到别人生意不错，也开一家同样的店，价格比他便宜，结果只有一个：倒闭告终。
3.实体店也有线上流量。传统的实体店主对于线上流量是比较陌生的。有一些比较新潮的店主却主要靠线上流量。特别是有一些行业已经发展有成熟平台和配套设施，靠线上流量就够了。比如外卖平台，美团，大众点评。所以你能看到现在有些饭馆只做外卖生意也能活得很好。再比如宾馆民宿行业对线上流量的依赖也非常大。对于零售店来说，目前还没有一个很成熟的线上流量来源app或平台，但是趋势也很明显，线上流量比重会越多越大。例如：
你的店有没有被地图app收录？
你的店有没有做朋友圈集赞活动？
有没有尝试做个店铺的公众号？
我认识一个店主，靠微信加附近的人把生意做得红红火火。（后面我打算专门写一篇文章介绍他的经验）
后面大概率会有这样的线上流量导流平台出现，见机得早的店主就能享受到第一口热汤，把生意带得更红火。
ok，回到前面的问题，如果一个主街店面面积60平，店租一年10万，和300米处背街120平店租5万，你会租哪间？
答案是：要看店铺类型分析有效客流量。花时间分别实地去看人流的组成，估算有效客流，才能做决定。店租多少和面积大小是次要的因素。我相信大部分店主都做不到这点，有几个人能花一天或更长时间去统计分析人流组成？现实情况更多是：我要开一家什么店，然后到处找铺面，咦，这个铺面在转兑，打电话谈谈吧。通常在五六个选择中根据租金和店铺面积选择了一家，开始签合同装修开店。后面生意好坏就多少要凭运气了，并没有认识到背后的核心关键：有效流量。
任何生意，不管是实体店还是电商，都可以分解为三大核心部分：客流量、转化率、客单价。
其中客流量最重要，就像是0前面的1，没有这个1，后面都多少个0都是白搭。
后面的文章会围绕着客流量、转化率和客单价，逐一进行详解。
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